Alba Rodríguez
Especialista en contenido y tendencias inmobiliarias
Guía para el uso de suelo comercial
El mercado inmobiliario comercial en México ha experimentado una transformación significativa en los últimos años, especialmente después de los cambios en los patrones de consumo y la digitalización acelerada de los negocios.
El uso de suelo es una clasificación técnica y legal que permite definir las actividades específicas que pueden realizarse en un terreno o bienes inmuebles determinados. Forma parte integral del desarrollo urbano y constituye la base sobre la cual se planifica debidamente el crecimiento ordenado de las ciudades.
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El uso de suelo comercial se refiere a la clasificación que permite el desarrollo de actividades mercantiles, prestación de servicios y operaciones de compra-venta dirigidas al público en general.
Su función principal dentro del desarrollo urbano es:
Esta clasificación determina aspectos fundamentales como: la densidad de construcción permitida, los horarios de operación, el tipo de señalización autorizada, los requisitos de estacionamiento, y las medidas de seguridad necesarias.
El uso de suelo comercial está diseñado para actividades con un fin comercial directo hacia un consumidor final. Este tipo de suelo es necesario para el comercio minorista, que representa el segmento más visible y diversificado del sector.
Entre los comercios de productos de consumo diario encontramos:
Entre los comercios especializados encontramos:
Finalmente, los establecimientos de servicios profesionales incluyen restaurantes, cafeterías, salones de belleza, lavanderías, talleres de reparación, agencias de viajes, inmobiliarias y consultorios médicos.
Un terreno de uso comercial suele ser usado para actividades de desarrollo, manufactura, almacenamiento y distribución de productos especializados. Este sector ha experimentado la adopción de tecnologías 4.0, automatización y criterios de sostenibilidad ambiental, aplica a:
El uso de suelo agrícola se usa para actividades de producción primaria como cultivos, ganadería, acuicultura y silvicultura. Este tipo de suelo ha evolucionado hacia agricultura tecnificada, invernaderos inteligentes y granjas verticales urbanas.
Sin embargo, es importante mencionar que la agricultura comercial moderna también integra servicios como:
La implementación de estas tecnologías ha permitido optimizar la productividad y así, reducir debidamente el impacto ambiental de fábricas productoras.
El uso de suelo mixto combina diferentes actividades en un mismo desarrollo o terreno. Esta clasificación ha ganado popularidad en 2025 debido a su flexibilidad y capacidad de aprovechar varias propiedades en un solo lugar, principalmente en grandes ciudades.
Encontramos dos tipos de suelo mixto:
Estos derechos garantizan que el terreno podrá ser utilizado conforme a las regulaciones vigentes y que el propietario tenga la certeza legal sobre que podrá desarrollar en el terreno comercial. Sin estos derechos, no se pueden obtener permisos adicionales.
Para que el terreno genere el ROI esperado, es esencial que el inversionista verifique que los derechos de uso estén debidamente alineados con sus objetivos de inversión.
El marco regulatorio del uso de suelo comercial en México se estructura en múltiples niveles gubernamentales, cada uno con competencias específicas que los inversores deben comprender para evitar conflictos legales y maximizar el potencial de sus propiedades.
A nivel federal, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano establece los principios rectores para la planificación urbana. Esta normativa ha sido actualizada en 2024 para incluir criterios de sostenibilidad, resiliencia climática y desarrollo económico inclusivo.
Las regulaciones estatales varían considerablemente entre entidades federativas. Por ejemplo, el Estado de México ha implementado el SEIOT, que digitaliza los trámites y reduce los tiempos de respuesta para permisos comerciales.
Debes consultar el Plan de Desarrollo Urbano municipal este puede ayudarte a verificar que el terreno permite el uso comercial necesario. La mayoría de los municipios han digitalizado esta información, permitiendo consultas en línea.
Es crucial verificar no solo la clasificación actual del terreno, sino también qué proyectos de expansión urbana y modificaciones programadas que podrían afectar la viabilidad comercial a mediano plazo.
La solicitud formal debe presentarse ante la dirección de desarrollo urbano municipal, acompañada de la documentación donde se acredite debidamente la propiedad del inmueble y un croquis de localización detallado.
Cualquier documentación presentada debe incluir escrituras públicas que acrediten la propiedad, identificación oficial del solicitante, comprobante de domicilio, levantamiento topográfico del terreno y, en algunos casos, fotografías del inmueble y su entorno inmediato.
Para cualquier inversionista extranjero, se requiere documentación adicional que demuestre la capacidad legal para poseer bienes inmuebles en México, especialmente si la propiedad se encuentra en zona restringida (50 km de la costa o 100 km de las fronteras).
Cualquier documentación presentada debe incluir escrituras públicas que acrediten la propiedad, identificación oficial del solicitante, comprobante de domicilio, levantamiento topográfico del terreno y, en algunos casos, fotografías del inmueble y su entorno inmediato.
Para cualquier inversionista extranjero, se requiere documentación adicional que demuestre la capacidad legal para poseer bienes inmuebles en México, especialmente si la propiedad se encuentra en zona restringida (50 km de la costa o 100 km de las fronteras).
Una vez revisada la documentación, el municipio emite un dictamen técnico que puede ser favorable, favorable condicionado o desfavorable. El dictamen favorable condicionado es común y establece requisitos adicionales que deben cumplirse antes de iniciar operaciones.
El documento oficial tiene una vigencia específica y debe renovarse periódicamente.
Dependiendo del giro comercial, pueden requerirse permisos adicionales ante otras autoridades:
Los planes de desarrollo urbano establecen límites estrictos sobre densidades de construcción, alturas máximas, coeficientes de ocupación del suelo y requisitos de áreas verdes que pueden limitar significativamente el potencial de desarrollo de una propiedad.
Muchos municipios han implementado restricciones de zonificación para preservar el patrimonio histórico, proteger zonas ambientalmente sensibles o mantener el carácter residencial de ciertos barrios.
Los costos asociados con la obtención de permisos han aumentado considerablemente en 2025, especialmente en zonas metropolitanas de alta demanda. Además de los derechos oficiales, deben considerarse los costos de:
Mientras que algunas ciudades han logrado reducir los tiempos a 30-45 días mediante digitalización, otras aún requieren 3-6 meses para completar el proceso, lo que puede afectar la viabilidad legal de los proyectos. Asimismo, fenómenos sociales como la gentrificación pueden afectar gravemente el precio de los inmuebles.
Los cambios de administración municipal frecuentemente traen consigo modificaciones en los criterios de aprobación, nuevos requisitos ambientales o alteraciones en las zonificaciones establecidas.
En 2025, la presión ciudadana por temas ambientales y de movilidad ha llevado a muchos municipios a endurecer los requisitos para desarrollos comerciales.
La complejidad del marco regulatorio actual hace indispensable contar con asesoría legal especializada en derecho urbano e inmobiliario. Los despachos especializados no solo ayudan a navegar los trámites actuales, sino que pueden anticipar cambios regulatorios y estructurar las inversiones de manera que minimicen riesgos futuros.
La asesoría especializada es necesaria para inversionistas extranjeros, quienes deben cumplir requisitos adicionales y enfrentan restricciones específicas en ciertas zonas del país.
Operar sin los permisos correspondientes, sin mantenimiento hacia los equipos o desarrollar actividades no autorizadas puede resultar en sanciones severas que van desde multas económicas hasta la clausura definitiva del establecimiento. Especialmente en zonas turísticas y centros históricos.
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